Over een gebrek in een woning procedeert een advocaat vaak. Ook in hoger beroep. Dat heeft meestal te maken met de wijze waarop risico van een (verborgen) gebrek is geregeld in het koopcontract. De uitleg van bepalingen in het koopcontract heeft tot veel beroepsprocedures geleid.

Gebrek na koop woning oorzaak rechtszaken

Na de koop van een woning of bedrijfsruimte kan  een  (verborgen) gebrek ontdekt worden. Bijvoorbeeld asbest, houtrot of schimmel, verzakte fundering, verontreiniging e.d. Kosten van herstel van het gebrek of sanering zal de koper willen verhalen op de verkoper. In het kader van de klachtplicht dit de koper na ontdekking het gebrek direct aan de verkoper te melden. Als verkoper aansprakelijkheid ontkent voor het verborgen gebrek dan kan koper de verkoper dagvaarden. Voorafgaand aan de procedure zal zijn advocaat een analyse maken of de verkoper op basis van het koopcontract aansprakelijk is.

Risico van verborgen gebrek bij koop

In het koopcontract zal doorgaans het risico van gebreken bij koper of verkoper zijn gelegd. Maar een koopcontract blink niet altijd uit in duidelijkheid. Daarnaast kan de informatie die de verkoper al dan niet heeft verstrekt een rol spelen. Het kan zijn dan verkoper zijn mededelingsplicht verzaakt. Daarnaast heeft de koper zelf een onderzoeksplicht bij koop van onroerende goed. In het huidige NVM koopcontract dat veel wordt gebruikt draagt de verkoper het risico dat de verkochte onroerende zak geschikt is voor normaal gebruik. Als dus de CV-ketel na de koop niet blijkt  te werken dan zal verkoper die cv alsnog geschikt voor normaal gebruik moeten maken. Wel kan een ‘nieuw-voor-oud’ correctie plaatsvinden op de schadevergoeding die verkoper moet voldoen. Ik geef wat voorbeeld over koopcontracten waarover hoger beroep procedures zijn gestart.

Koopcontract met bestemming woning

In deze rechtszaak over bestemming woning mochten de verkopers met toestemming van de gemeente een boerderij gebruiken als woning en voor tandtechnische beroepsuitoefening. De boerderij wed verkocht als woning terwijl in het bestemmingsplan is bepaald dat er agrarische bestemming op rust. Alleen in het kader van agrarische bedrijfsuitoefening mag de boerderij bewoond worden maar kopers hadden ander werk. De vraag is: heeft koper of verkoper het risico van de publiekrechtelijke bestemming die er op rust? De rechtbank weer de vordering van kopers voor schadevergoeding af: risico bestemming was voor koper; hij had zelf bestemmingsplan moeten checken.

Risico in koopcontract van bestemming volgens bestemmingsplan

Koper ging in hoger beroep en het gerechtshof bepaalde dat de agrarische bestemming een ‘bijzonder last‘ was als bedoeld in art. 7:15 BW. Veroordeling verkoper tot schadevergoeding: het verschil tussen de marktwaarde (koopprijs) en de lagere waarde wegens de agrarische bestemming (EUR 70.000). Verkopers gingen na hoger beroep in cassatie bij de Hoge Raad. En die heeft voor altijd bepaald dat de bestemming geen ‘bijzonder last’ is die specifiek voor de verkochte zaak geldt zoals een beschikking of last van de overheid. Na vele haren procederen werd koper in het ongelijk gesteld; de geldende bestemming valt onder de onderzoeksplicht van koper; het risico van de bestemming ligt bij koper.

Koop woning “in feitelijke staat,” een exoneratiebeding?

Dat staat standaard in de NVM koopovereenkomst: “Het verkochte wordt aanvaard in de feitelijke staat, waarin het zich ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst bevond”. De verkoper die aansprakelijk wordt gehouden voor een gebrek dat wordt ontdekt na de koop zal stellen dat sprake is van een exoneratiebeding. De koper die achteraf met ernstige verontreiniging werd geconfronteerd gin hier over procederen. Dat leidde tot het arrest Ploum/Smeets. Smeets klaagde per brief aan Ploum  over de bodemverontreiniging en de verzwijging door Ploum van de bodemverontreiniging. Smeets beroept zich erop dat Ploum te laat is met zijn klacht. Een taalkundige uitleg van een ‘in staat-van-clausule’ leidt volgens de Hoge Raad tot de conclusie dat geen sprake is van een exoneratiebeding. Hier werd dus de Haviltex-maatstaf toegepast, waaruit voortvloeit dat Ploum zich niet kon vrijwaren door een beroep hierop te doen.

Ouderdomsclausule koopcontract in hoger beroep

In een koopcontract voor een oude woning zal vaak een ouderdomsclausule zijn opgenomen. Gebreken als gevolg van ouderdom zijn daarmee voor risico van koper. Als na de koop een gebrek wordt ontdekt dan is vraag is dit gebrek het gevolg van ouderdom of bijvoorbeeld van een bouwfout of gebrekkig onderhoud. Daar ging deze rechtszaak over een 100 jaar oude woning over. Na de koper bleek dat er ernstige vochtproblemen in de woning waren. Koper stelde met zijn advocaat dat sprake was van non-conformiteit: de woning is niet geschikt voor normaal gebruik. Maar de rechtbank oordeelde dat de aansprakelijkheid van verkoper door exoneratie met de ouderdomsclausule was uitgesloten. Koper stelde hoger beroep in bij het Gerechtshof. Maar ook in hoger beroep meende de rechter dat koper niet mocht verwachten dat de woning vrij zou zijn van vocht en schimmel. Koper ging in cassatie maar die procedure is niet vlekkeloos verlopen.

Bouwkundig gebrek niet gedekt door ouderdomsclausule

Mijn oordeel: alleen als een gebrek echt door ouderdom  (slijtage) is ontstaan kan verkoper een beroep doen op de ouderdomsclausule. Als er vochtproblemen of schimmel ontstaan door slecht onderhoud van het dak of door een bouwkundige fout, dan dient een beroep van verkoper op de ouderdomsclausule afgewezen te worden. En dat kan het zinvol zijn daarover in hoger beroep te gaan.

Klachtplicht bij koopcontract

Indien na de koop een verborgen gebrek wordt ontdekt dan moet koper direct klagen bij verkoper. De klachtplicht bestaat in feite uit twee termijnen. Een termijn waarbinnen een koper het gebrek redelijkerwijs moet ontdekken en een termijn waarbinnen melding van het gebrek gedaan moet worden aan verkoper.  De onderzoekstermijn eindigt eerder zodra het gebrek al ontdekt is. Wanneer heeft een koper dan binnen bekwame tijd geklaagd? Dat hangt af van de omstandigheden van het geval. De koper mag in het algemeen van de juistheid van door de verkoper gedane mededelingen uitgaan. De Hoge Raad heeft bepaalt dat het vereiste niveau van voortvarendheid bij de onderzoeksplicht ook afhangt van de ingewikkeldheid van het onderzoek en eventuele medewerking van derden. En ook heeft de hoogste rechter bepaald dat tijdverloop na ontdekking van een gebrek niet het enige is waar de rechter naar kijkt; het gaat om waardering van belangen (Van de Steeg/Rabobank). Vuistregel: zo snel als mogelijk na ontdekking of twijfels over kwaliteit of gebrek gelijk melden aan verkoper. De klachtplicht geldt ook voor andere contracten.

Advies van advocaat hoger beroep

Een gespecialiseerd advocaat  kan adviseren over hoger beroep in een zaak over een koopcontract en gebreken. Een goede analyse van de positie van koper of verkoper is van belang om onnodige procedures te voorkomen. Ik geef regelmatig advies over verborgen gebreken aan aansprakelijkheid van een verkoper. De procedures die ik behandel gaan vaak over vastgoed en uitleg van contracten. Het is belangrijk tijdig advies van een advocaat te vragen vooral ook omdat er een klachttermijn kan lopen. Stel vrijblijvend je vraag over een koopcontract of hoger beroep.